Không dựng rào cản với người có nhu cầu thực
Bốn lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (phường An Khánh, TPHCM) sẽ phải đưa ra đấu giá lại, xuất phát từ việc những doanh nghiệp trúng đấu giá trong phiên năm 2021 không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, dẫn đến kết quả trúng đấu giá bị hủy và Nhà nước thu hồi lại các lô đất.
Đây là một trong những vụ việc điển hình cho thấy hệ lụy của tình trạng trúng đấu giá nhưng không thực hiện cam kết thanh toán.
Mới đây, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TPHCM thông báo đấu giá lại 4 lô đất này, với tổng giá khởi điểm hơn 16.665 tỷ đồng.
Ông Ngụy Cao Thắng, Giám đốc Trung tâm, cho hay, phiên đấu giá dự kiến diễn ra ngày 27-11-2026 trên hệ thống đấu giá trực tuyến của Bộ Công an. Người tham gia phải nộp tiền đặt trước bằng 20% giá khởi điểm.
Đối với tổ chức tham gia đấu giá để thực hiện dự án, phải đáp ứng điều kiện là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc tổ chức đủ điều kiện theo quy định, đồng thời có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư dự kiến.
Cá nhân tham gia phải đáp ứng những điều kiện theo pháp luật về đấu giá tài sản, đất đai và cam kết thành lập tổ chức kinh tế nếu trúng đấu giá để thực hiện dự án.
Ngoài ra, quy chế đấu giá lần này cũng nghiêm cấm các hành vi gian dối hồ sơ, thông đồng, móc nối, dìm giá, thổi giá, đe dọa, cưỡng ép hoặc cản trở hoạt động đấu giá. Người vi phạm có thể bị truất quyền tham gia đấu giá và xử lý theo quy định.
Việc áp dụng những quy định chặt chẽ trong tổ chức đấu giá là cần thiết, bởi giá trúng bất thường có thể tạo mặt bằng kỳ vọng thiếu thực chất, gây nhiễu thông tin thị trường và tác động đến quyết định mua bán, đầu tư. Trong khi đó, việc phải hủy kết quả, tổ chức đấu giá gây phát sinh chi phí và làm lỡ cơ hội sử dụng hiệu quả nguồn lực công.
Nhằm bịt “lỗ hổng” pháp lý để người trúng đấu giá có thể bỏ cọc, dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) đề xuất nâng mức tiền đặt trước đối với đấu giá quyền sử dụng đất ở cho cá nhân từ 20% lên 50% giá khởi điểm; đồng thời bổ sung quy định cấm cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở.
Góp ý cho đề xuất này, đại biểu Quốc hội Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn Hải Phòng) cho rằng, cần kiểm soát đồng thời hai nguy cơ trái chiều: thổi giá để đầu cơ và thông đồng dìm giá làm thất thoát tài sản công.
Theo ông, mức đặt trước cao không đồng nghĩa với giảm đầu cơ và còn có thể làm thu hẹp cơ hội tham gia của những người có nhu cầu thực, nhất là người dân đấu giá đất ở. Do đó, cần áp dụng chế tài đủ sức ràng buộc.
Dẫn quy định tại Nghị định 24/2024/NĐ-CP về việc nhà thầu vi phạm có thể phải thực hiện bảo đảm dự thầu gấp 3 lần trong thời hạn 2 năm, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cho rằng quy định này có thể nghiên cứu vận dụng phù hợp vào đấu giá đất. Như vậy, người từng bỏ cọc phải nộp tiền đặt trước cao hơn trong một thời hạn nhất định, đối với mọi loại tài sản. Chế tài như vậy đánh đúng người có hành vi, không dựng rào cản với người có nhu cầu thực.
Kiểm soát hành vi thông đồng, thao túng
Đại biểu Trần Đình Gia, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Tĩnh, đề nghị, có cơ chế xử lý riêng đối với hành vi thông đồng, cố tình không trả giá nhằm phá hoại phiên đấu giá.
Từ thực tiễn quản lý tại địa phương, ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở NN-MT TPHCM, cho rằng, đề xuất nâng tiền đặt trước từ 20% lên 50% giá khởi điểm cần được cân nhắc thận trọng. Với những khu đất có giá trị lớn, mức đặt trước này có thể tạo áp lực tài chính đáng kể, thu hẹp cơ hội của cá nhân, doanh nghiệp có nhu cầu và năng lực thực sự.
Theo ông Dương, hiệu quả đấu giá còn phụ thuộc vào chất lượng quỹ đất, vị trí, khả năng khai thác và mức giá khởi điểm. Khu đất có lợi thế, giá khởi điểm hợp lý sẽ thu hút nhà đầu tư, tạo cạnh tranh thực chất. Người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định sẽ bị mất tiền đặt trước; người không trúng được hoàn trả khoản tiền này.
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Cảnh, Giám đốc Công ty Luật TNHH Nguyễn Cảnh, cho rằng nâng tiền đặt trước lên 50% có thể góp phần hạn chế tình trạng trả giá vượt xa khả năng thanh toán, nhưng không phải là giải pháp duy nhất. Cốt lõi của vấn đề còn nằm ở động cơ tham gia đấu giá, năng lực tài chính thực tế và hiệu quả thực thi pháp luật sau khi có kết quả.
Theo luật sư Nguyễn Cảnh, tiền đặt trước là công cụ bảo đảm trách nhiệm của người tham gia; mức đặt trước càng cao, chi phí phải chịu khi vi phạm càng lớn. Tuy nhiên, nếu không kiểm soát được hành vi thông đồng, thao túng giá và xử lý nghiêm những vi phạm thì việc tăng tỷ lệ tiền đặt trước vẫn khó giải quyết tận gốc tình trạng bỏ cọc.
Luật sư Nguyễn Cảnh cũng lưu ý, chế tài phải đủ sức răn đe nhưng không đánh đồng mọi trường hợp không thực hiện nghĩa vụ. Muốn đấu giá đất thực chất, nên kết hợp nhiều giải pháp: minh bạch giá khởi điểm, kiểm soát hành vi trả giá bất thường, thẩm định năng lực tài chính và nâng cao hiệu quả hậu kiểm, xử lý vi phạm.
* Ông NGUYỄN HOÀNG TRƯỜNG, Đại biểu Quốc hội (đoàn Hà Nội):
Làm rõ trách nhiệm trước và sau phiên đấu giá
Việc giải quyết những thủ tục, vấn đề phát sinh trước và sau đấu giá còn lúng túng, nhất là khi có khiếu kiện. Lúc xảy ra việc hủy kết quả đấu giá, các cơ quan chuyên môn ở cơ sở rất khó xác định áp dụng thẩm quyền theo pháp luật chuyên ngành hay theo Luật Đấu giá tài sản.
Do đó, cần khẳng định nguyên tắc pháp lý rõ ràng: Luật Đấu giá tài sản chỉ điều chỉnh toàn bộ quy trình nghiệp vụ kể từ khi ban hành quy chế cuộc đấu giá đến khi ký biên bản đấu giá và bàn giao hồ sơ kết quả. Toàn bộ khâu thẩm định, điều kiện đưa tài sản ra bán, định giá khởi điểm, phê duyệt kết quả, nộp tiền... bắt buộc phải thực hiện theo pháp luật chuyên ngành.
* Ông HUỲNH QUỐC ANH, Phó Giám đốc Sở Tư pháp TPHCM:
Chế tài hiện nay chưa đủ mạnh
Sau gần 10 năm triển khai, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 đã góp phần hoàn thiện khung pháp lý, chuẩn hóa trình tự, thủ tục đấu giá, từng bước chuyên nghiệp hóa hoạt động đấu giá tài sản và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, vẫn xuất hiện những hành vi lợi dụng kẽ hở của pháp luật để trục lợi, nhất là trong đấu giá quyền sử dụng đất ở. Trong khi đó, chế tài xử lý chưa đủ mạnh đối với hành vi trả giá cao rồi "bỏ cọc" trong đấu giá quyền sử dụng đất.
Những tồn tại này không chỉ ảnh hưởng đến tính công khai, minh bạch của hoạt động đấu giá mà còn tác động đến niềm tin của xã hội, hiệu quả khai thác nguồn lực từ tài sản và hiệu lực quản lý nhà nước.
* Ông BẠCH VĂN LƯỢNG, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM:
Siết trách nhiệm, không nên chỉ siết tiền cọc
Nâng tiền đặt trước lên 50% giá khởi điểm chưa phải là giải pháp căn cơ để ngăn tình trạng trúng đấu giá rồi bỏ cọc. Mức cọc quá cao có thể tạo thêm rào cản cho doanh nghiệp có năng lực nhưng cần huy động vốn theo tiến độ, trong khi nhà đầu cơ có tiềm lực tài chính vẫn có thể tham gia.
Chính sách vì vậy có nguy cơ sàng lọc người tham gia theo lượng tiền sẵn có, thay vì năng lực thực hiện giao dịch. Điều cần thiết là phải thẩm định năng lực tài chính thực chất của cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá.
Theo đó, người tham gia đấu giá cần chứng minh vốn chủ sở hữu, nguồn tiền hợp pháp và khả năng thanh toán. Với doanh nghiệp triển khai dự án, có thể xem xét yêu cầu bảo lãnh ngân hàng phù hợp với quy mô nghĩa vụ tài chính.
* Ông TRẦN KHÁNH QUANG, chuyên gia bất động sản:
Định giá đất sát thị trường để hạn chế bỏ cọc
Nâng tỷ lệ đặt trước lên mức quá cao có thể tạo thêm rào cản về vốn đối với nhà đầu tư. Về bản chất, điều quan trọng trong đấu giá đất là khu đất sau khi được giao cho nhà đầu tư phải được khai thác đúng giá trị, sử dụng đúng mục đích, tạo ra hiệu quả kinh tế và đóng góp thiết thực cho xã hội.
Nếu giá trúng bị đẩy lên quá cao so với giá trị khai thác thực tế, nguy cơ dự án đình trệ, chậm triển khai hoặc phát sinh hành vi bỏ cọc sẽ tăng lên, gây lãng phí nguồn lực đất đai.
Do đó, bên cạnh việc hoàn thiện quy định về tiền đặt trước, công tác xác định giá khởi điểm cũng cần được đặc biệt chú trọng. Giá khởi điểm phải được xây dựng trên cơ sở dữ liệu thị trường đáng tin cậy, phương pháp định giá phù hợp và phản ánh sát giá trị thực tế của khu đất.
Đây là một trong những điều kiện quan trọng để hạn chế tình trạng trả giá vượt xa khả năng khai thác, đồng thời bảo đảm quyền lợi của Nhà nước và tính minh bạch của thị trường.
Về lâu dài, hiệu quả của đấu giá đất phải được đánh giá bằng cả quá trình: từ xác định giá khởi điểm, tổ chức đấu giá, thực hiện nghĩa vụ tài chính đến triển khai và khai thác dự án. Khi những khâu này được kiểm soát đồng bộ, đấu giá đất mới thực sự trở thành công cụ huy động nguồn lực cho phát triển.
NHÓM PV
