CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) ghi nhận doanh thu thuần quý III/2026 chỉ đạt 24 tỷ đồng, giảm 95% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp theo đó còn 2,6 tỷ đồng, tương ứng giảm gần 99%.
Trong cơ cấu doanh thu, hoạt động chuyển nhượng bất động sản đóng góp 8,2 tỷ đồng, dịch vụ mang về 13,4 tỷ đồng và cho thuê bất động sản đạt khoảng 2,3 tỷ đồng. Đáng chú ý, mảng dịch vụ ghi nhận giá vốn cao hơn doanh thu, khiến hoạt động kinh doanh chính không tạo ra nhiều lợi nhuận.
Ở chiều ngược lại, doanh thu hoạt động tài chính tăng đột biến lên 709,7 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước chỉ đạt 1,8 tỷ đồng.
Theo thuyết minh báo cáo tài chính, khoản thu này chủ yếu đến từ lãi chuyển nhượng 49,95% vốn tại CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao Ốc Hòa Phú, đơn vị liên quan đến dự án Thuận An 2. Bên chuyển nhượng là công ty con Cao Ốc Bình Dương, với khoản lãi ghi nhận khoảng 662,6 tỷ đồng.
Ngoài ra, Phát Đạt ghi nhận 46,5 tỷ đồng lãi từ thanh lý khoản đầu tư. Tuy nhiên, báo cáo tài chính không thuyết minh cụ thể khoản lãi này phát sinh từ đơn vị nào.
Dù doanh thu tài chính tăng mạnh, chi phí hoạt động cũng gia tăng đáng kể. Chi phí lãi vay trong quý đạt 180 tỷ đồng, tăng 142,6% so với cùng kỳ. Chi phí quản lý doanh nghiệp lên 241,2 tỷ đồng, gấp hơn 5 lần, trong đó có khoản trích lập dự phòng khoảng 174,2 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp ghi nhận khoản lỗ khác 112,7 tỷ đồng, chủ yếu liên quan đến chi phí tài trợ 112,2 tỷ đồng. Khoản mục này chưa được thuyết minh cụ thể về bản chất.
Kết quả, Phát Đạt đạt 158 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế trong quý III/2026, tăng 34,7%. Tuy nhiên, sau khi ghi nhận 144,3 tỷ đồng chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp, lợi nhuận sau thuế chỉ còn 13,7 tỷ đồng, giảm 84% so với cùng kỳ.
Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần của Phát Đạt đạt 181,8 tỷ đồng, giảm 81,2% so với cùng kỳ. Trong khi đó, doanh thu tài chính đạt hơn 2.091 tỷ đồng, gấp 9,1 lần, góp phần đưa lợi nhuận trước thuế lên 662,7 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 231,7 tỷ đồng, tăng lần lượt 134,6% và 15,1%.
Như vậy, phần lớn kết quả lợi nhuận của doanh nghiệp trong 9 tháng đến từ hoạt động tài chính, thay vì hoạt động chuyển nhượng và kinh doanh bất động sản thường xuyên.
So với kế hoạch năm 2026 đặt ra là 8.830 tỷ đồng doanh thu và 868 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, Phát Đạt mới thực hiện được khoảng 2,1% chỉ tiêu doanh thu và 26,7% mục tiêu lợi nhuận sau 3/4 chặng đường của năm.
Doanh thu thuần giảm mạnh, Phát Đạt vẫn báo lãi nhờ các thương vụ chuyển nhượng vốn (Ảnh: Phát Đạt).
Tại ngày 30/9/2026, tổng tài sản của Phát Đạt đạt 38.225 tỷ đồng, tăng 40% so với đầu năm. Đáng chú ý, cơ cấu tài sản có sự dịch chuyển khi khoản đầu tư vào công ty liên kết tăng từ 711 tỷ đồng lên 12.702 tỷ đồng.
Phần lớn giá trị khoản mục này đến từ khoản đầu tư vào Công ty TNHH Lotte Properties HCMC - đơn vị phát triển dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm. Giá gốc khoản đầu tư đạt 10.393 tỷ đồng, tương đương hơn 27% tổng tài sản của Phát Đạt.
Theo công bố của doanh nghiệp, Phát Đạt đã thanh toán 7.666 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng 35% vốn tại Lotte Properties HCMC. Phần còn lại tương ứng khoản góp tăng vốn điều lệ Lotte Properties HCMC lên 12.000 tỷ đồng, được tài trợ bằng khoản vay MB khoảng 2.727 tỷ đồng.
Ở chiều ngược lại, hàng tồn kho giảm 22,4% so với đầu năm, còn 12.964 tỷ đồng. Trong đó, hàng tồn kho tại dự án Thuận An 1 và Thuận An 2 giảm mạnh sau các giao dịch chuyển nhượng vốn và thay đổi cơ cấu sở hữu tại các đơn vị liên quan.
Một biến động đáng chú ý khác nằm ở khoản phải thu. Tổng các khoản phải thu ngắn hạn và dài hạn sau dự phòng đạt 8.339 tỷ đồng, tăng khoảng 31%. Riêng phải thu khác tăng từ 368 tỷ đồng lên 4.809,5 tỷ đồng.
Trong số này có khoản phải thu 1.700 tỷ đồng từ ông Nguyễn Thành Hiển, 1.591 tỷ đồng từ Công ty Hai Bốn Một và 694 tỷ đồng từ CTCP Đầu tư Serenity. Ngoài ra, doanh nghiệp còn ghi nhận các khoản phải thu từ một số cá nhân khác.
Cùng với sự gia tăng của tài sản, áp lực nợ phải trả cũng lớn hơn. Tại cuối quý III/2026, nợ phải trả của Phát Đạt đạt 25.605,9 tỷ đồng, tăng 72,5% so với đầu năm. Trong đó, tổng dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn lên tới 13.638,3 tỷ đồng, gấp 2,3 lần thời điểm đầu năm.
Vay ngân hàng chiếm phần lớn dư nợ, với khoảng 11.345 tỷ đồng. Đáng chú ý, dư nợ tại MB đạt hơn 10.184 tỷ đồng, trong đó có các khoản tài trợ liên quan đến thương vụ đầu tư vào Lotte Properties HCMC.
Ngoài ra, Phát Đạt còn có khoản vay 1.094,6 tỷ đồng từ Công ty Địa ốc Sài Gòn KL, không tính lãi và dự kiến đáo hạn ngày 31/12/2026. Đáng chú ý, ở chiều ngược lại, Phát Đạt cũng ghi nhận khoản cho vay 903,6 tỷ đồng đối với chính doanh nghiệp này.
Một thương vụ đáng chú ý khác trong kỳ là chuyển nhượng dự án EverRich 2 với giá trị khoảng 5.225,5 tỷ đồng vào ngày 21/8. Giá trị chuyển nhượng này được cấn trừ với khoản phải trả Big Gain theo hợp đồng hợp tác đầu tư, hiện được phản ánh trong mục người mua trả tiền trước thay vì ghi nhận vào doanh thu trong kỳ. Sau khi cấn trừ, Phát Đạt vẫn còn phải trả Big Gain 2.421,4 tỷ đồng.
