Công ty Cổ phần Tập đoàn C.E.O (CEO Group, HNX: CEO) ghi nhận doanh thu thuần quý III/2026 đạt 266 tỷ đồng, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, giá vốn tăng nhanh hơn doanh thu, ở mức 27% lên 199 tỷ đồng, khiến lợi nhuận gộp giảm 21% còn 66,7 tỷ đồng.
Diễn biến này phản ánh sự trái chiều giữa hai mảng kinh doanh. Doanh thu cung cấp dịch vụ đạt 228 tỷ đồng, tăng 18,5%, với biên lợi nhuận gộp cải thiện từ 28% lên 32,6%.
Trong khi đó, doanh thu bất động sản giảm 23% còn 38 tỷ đồng, nhưng giá vốn lên tới 45 tỷ đồng. Như vậy, mảng bất động sản ghi nhận lỗ gộp 7,7 tỷ đồng, trái ngược với mức lãi gộp gần 31 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.
Bên cạnh lợi nhuận gộp suy giảm, doanh thu tài chính cũng giảm 57% còn 7 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí lãi vay tăng 51% lên gần 10 tỷ đồng.
Nhờ tiết giảm chi phí quản lý doanh nghiệp và ghi nhận 7,2 tỷ đồng lợi nhuận khác, CEO Group đạt 45 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế trong quý III/2026, giảm 25% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 40 tỷ đồng, giảm 23%.
Lũy kế 9 tháng, doanh thu thuần của doanh nghiệp gần như đi ngang, đạt 993 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế đạt 187 tỷ đồng, tăng 27%. Tuy nhiên, mức tăng này có sự đóng góp đáng kể từ việc đảo chiều lợi nhuận khác, từ khoản lỗ 30,4 tỷ đồng cùng kỳ năm trước sang lãi 7,5 tỷ đồng trong năm nay.
Với kế hoạch năm 2026 đặt mục tiêu doanh thu 3.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 300 tỷ đồng, sau 9 tháng CEO Group mới hoàn thành khoảng 33% chỉ tiêu doanh thu và 62,5% mục tiêu lợi nhuận.
Một trong những biến động đáng chú ý tại CEO Group là quy mô tài sản tăng mạnh trong 9 tháng đầu năm, trong khi lượng tiền mặt sụt giảm và dư nợ vay tăng nhanh.
Tại ngày 30/9/2026, tổng tài sản doanh nghiệp đạt 11.072 tỷ đồng, tăng 27% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho tăng từ 1.469 tỷ đồng lên 3.775 tỷ đồng, chủ yếu là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang tại các dự án bất động sản.
Chi phí xây dựng cơ bản dở dang cũng tăng lên 1.708 tỷ đồng. Đáng chú ý, khoản trả trước cho người bán tăng mạnh từ 69 tỷ đồng lên 818 tỷ đồng, trong đó có 667 tỷ đồng trả trước cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh doanh nghiệp đang đẩy mạnh đầu tư vào các dự án, nổi bật là CEOHomes Hana Garden tại Mê Linh (Hà Nội). Dự án có quy mô khoảng 20,3ha, được khởi công từ tháng 4/2026, giai đoạn đầu dự án đã nộp khoảng 2.130 tỷ đồng tiền sử dụng đất.
Phối cảnh dự án Hana Garden (Ảnh: CEO).
Ngoài Hana Garden, một dự án khác đang được CEO Group tập trung nguồn lực là Sonasea Premier Nha Trang tại khu vực Cam Ranh. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại dự án này tăng từ 143,3 tỷ đồng đầu năm lên 479,6 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2026.
Cùng với đó, khoản phải thu về đền bù giải phóng mặt bằng dự án CEO Mê Linh trị giá 132 tỷ đồng ghi nhận hồi đầu năm đã không còn tại cuối quý III/2026. Biến động này có thể liên quan đến quá trình kết chuyển chi phí vào dự án, dù báo cáo tài chính không nêu cụ thể.
Bên cạnh đó, khoản phải thu về đền bù giải phóng mặt bằng tại dự án Sonasea Residences Phú Quốc vẫn duy trì ở mức 615,9 tỷ đồng, không thay đổi trong 9 tháng. Dự phòng phải thu khó đòi tăng lên 146 tỷ đồng.
Ở chiều nguồn vốn, nợ phải trả của CEO Group tăng gần gấp đôi so với đầu năm lên 4.447 tỷ đồng. Tổng dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn đạt 2.859 tỷ đồng, tăng hơn 2.423 tỷ đồng. Riêng vay dài hạn tăng từ 343 tỷ đồng lên 2.549 tỷ đồng.
Trong cơ cấu vay dài hạn, Agribank là chủ nợ lớn nhất với dư nợ 1.877 tỷ đồng, chiếm khoảng 74% tổng vay dài hạn. Trước đó, tháng 6/2026, HĐQT CEO Group đã thông qua chủ trương vay Agribank với hạn mức khoảng 2.740 tỷ đồng để phục vụ dự án Hana Garden. Tài sản bảo đảm gồm tài sản hình thành từ dự án và phần vốn góp của CEO Group tại C.E.O Quốc tế.
Bên cạnh Agribank, doanh nghiệp cũng phát sinh khoản vay 273 tỷ đồng tại VietinBank. Tuy nhiên, báo cáo tài chính không xác định cụ thể khoản vay này được sử dụng cho dự án nào.
Sự gia tăng nợ vay khiến CEO Group chuyển từ trạng thái tiền ròng sang nợ vay ròng. Nếu đầu năm, lượng tiền và tiền gửi vượt dư nợ vay khoảng 1.117 tỷ đồng thì đến cuối tháng 9/2026, dư nợ vay đã cao hơn lượng tiền và tiền gửi khoảng 2.223 tỷ đồng.
Đáng chú ý, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 9 tháng âm 2.962 tỷ đồng. Riêng biến động hàng tồn kho đã khiến dòng tiền giảm khoảng 2.307 tỷ đồng. Để bù đắp nhu cầu vốn, doanh nghiệp thu về khoảng 2.700 tỷ đồng từ hoạt động đi vay.
Trong khi đó, tiền và tương đương tiền cuối kỳ chỉ còn 164 tỷ đồng, giảm gần 79% so với đầu năm. Tiền gửi có kỳ hạn, được hạch toán vào khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn, cũng giảm từ 771 tỷ đồng xuống 472 tỷ đồng.
